预告年内超40城市或取消限购

      南宁、天津、无锡、温州等18城已明确发文或表态限购政策已做调整。此外，福建、杭州、长沙等地“破限”传闻频出。

 

　　今天上午，中原地产首席分析师张大伟在接受法晚记者采访时指出，很多城市为了整体经济发展，“破限”的要求非常迫切，除一线城市和超1000万人口城市外，预计30个以上城市将在年内取消限购。

 

　　政策博弈？呼市新政发布后又“回炉”

 

　　当各地暗流涌动，松绑“小动作”不断的时候，呼和浩特光明正大地率先打破限购令。

 

　　6月24日，呼市首次公布了这份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。

 

　　通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

 

　　但当天下午网站的链接就失效了，官方给出的原因是“有错别字”。

 

　　然而，到了26日晚上，文件将“二套住房”改为“二手住房”后再度发布。由此，国内执行了三年多的限购政策终于打开了“缺口”。

 

　　呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢接受媒体采访时表示，政策的出台，基于对当地房地产市场的多角度考虑，是符合客观实际的，下一步会认真落实。至于此前文件的更改，并没有外界猜测的所谓“一度被叫停的博弈过程”。

 

　　崩盘边缘 呼市住宅库存需消化十年

 

　　对于呼和浩特在国内首出限购松绑政策，《法制晚报》记者采访了中原地产首席分析师张大伟。

 

　　张大伟认为，实际上，呼和浩特楼市已经接近崩盘。呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，而平均每月也就成交1000套。所以，消化目前库存需要起码10年。更严重的是，最近几年每年的供应量都达数百万平方米，最近5年政府卖了住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。

 

　　“12万套住宅，按照一户3人计算，可以容纳36万人居住。叠加潜在供应，可以容纳70万人以上，基本可以满足目前呼和浩特3户人可以再买一套。”张大伟分析。

 

　　张大伟说，按照呼和浩特市的目前市场结构，已经具备了所有崩盘的特征，如果不再大规模救市，年内房价将出现暴跌，即使放开限购，对一个库存去化10-20年的城市来说，因为人口增加少，也效果有限。

 

　　除非再现2009年的救市，否则呼和浩特楼市起码将面临5年以上的萧条期。对于这类城市，目前首先应该做的是立即暂停所有土地出让，开始消化库存。如果再卖地，任何救市政策都将无效。

 

　　全国形势 两月18地欲出手救市

 

　　2011年1月，国务院出台新“国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，即本地人限购第三套房，而外地人必须缴纳社保或纳税满一定年限方可购房。此后全国共46个城市出台限购政策，至今已超过3年。

 

　　早在呼市正式“破限”之前，国内已有多个城市“蠢蠢欲动”。今年4月底，南宁市房管局率先发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

 

　　而按以往的限购政策，外地市民如果不缴纳社保或纳税满一定年限，是不能在南宁市购房的。尽管当地政府解释此举是为促进北部湾经济一体化，但仍被外界解读为放宽限购的“救市第一枪”。

 

　　《法制晚报》记者整理发现，随着今年以来楼市低迷、成交下滑、楼盘大幅降价现象的持续，不少城市也欲步南宁市后尘，纷纷出台救市举措，多是以支持公积金贷款、增加财政补贴、放宽落户等形式促进楼市销售。

 

　　如安徽铜陵市决定于5月1日起，对购买家庭唯一普通商品住宅的居民给予1%的契税补贴；无锡将购房落户门槛由原来的70平方米降至60平方米；扬州恢复公积金又提又贷等。

 

　　据亚太城市房地产研究院统计，今年4月份以来，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已增至30个，其中18个是通过半公开或全公开的方式，另有多地否认或叫停了调整。

 

　　虎头蛇尾 多城救市“一日游”

 

　　《法制晚报》记者统计发现，不仅呼和浩特，这几年，包括沈阳、佛山、芜湖等城市，都经历了“救市一日游”的现象。

 

　　最早的城市是佛山。2011年10月11日，佛山住建局发文称，从即日起对四类人群放宽限购。

 

　　不过，在当天深夜23点24分，佛山住建局又紧急发布通知表示暂缓执行。

 

　　当年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。

 

　　其后的2012年2月9日，安徽芜湖出台了多项购房补助、补贴政策。仅三天后，芜湖暂停了此政策。

 

　　6月10日，沈阳爆出重磅消息，称将全面取消限购，房子随便买，本地人和外地人可购多套住宅。消息一出，市场哗然。不过，仅一天之后，沈阳市政府即予以否认。

　　华本城市地产研究院高级咨询师柳科庆直言，“破限一日游”有三个方面的因素：第一，有关部门怕有政策风险，出现“枪打出头鸟”的后果；第二个，担心引发舆论反响过强；第三，过去十年来看，每次救市，房价就一定会暴涨，这也是政府担心的。

 

　　专家预计 年内超30城市将取消限购

 

　　张大伟认为，今年“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对楼市取态的最好注解。虽然有了“因地制宜”的自主权，但并不意味着调控政策可随意放开，库存和供求情况成为调控的关键依据。

 

　　张大伟指出，很多类似呼和浩特的城市为了整体经济发展，“破限”的需求非常迫切，除一线城市和人口超1000万的城市外，预计30个以上的城市将在年内取消限购。

 

　　不过，限购令从2011年执行至今，效果已在递减，“很多城市限购年限只有一年，所以购房想符合条件很容易。限购令在影响市场的因素中，比例已不足一成，因此限购解除象征意义更大，但2014年的市场根本还是看信贷。”